|
|
|
ประโยชน์ของการจัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุด
- นิติบุคคลอาคารชุด ที่จัดตั้งขึ้นตาม พรบ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 มีอำนาจหน้าที่ตามกฎหมาย อาทิ มีอำนาจเรียกเก็บ ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค ( คชจ. ส่วนกลาง )/ ออกกฎระเบียบต่าง ๆ ภายใต้กฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลฯ โดยมีคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดฯ เป็นผู้บริหารกิจการของนิติบุคคลอาคารชุด ภายใต้กฎหมาย / ข้อบังคับ และความเห็นชอบจากที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม และเป็นผู้แทนของนิติบุคคลในกิจการอันเกี่ยวกับบุคคลภายนอก
- รับโอนทรัพย์สินและสาธารณูปโภคต่าง ๆ ที่จดทะเบียนเป็นทรัพย์ส่วนกลาง จากเจ้าของโครงการ มาเป็นของนิติบุคคลอาคาร พร้อมมีหน้าที่ดูแล และบำรุงรักษา อาทิ โฉนดที่ดินแปลงที่เป็นถนน ทางเท้า สวนหย่อม สวนสาธารณะ สนามเด็กเล่น ระบบวิศวกรรมต่างๆภายในอาคาร เป็นต้น
- รายรับค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค (ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง)ที่เรียกเก็บจากเจ้าของร่วม ไม่ต้องเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลฯ และดอกเบี้ยเงินฝากที่เกิดขึ้น ก็ไม่ต้องเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลฯ เช่นกัน
- จัดเก็บ ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคได้เพิ่มขึ้น ทำให้มีงบประมาณอย่างเพียงพอในการจัดกิจกรรมและซ่อมแซมปรับปรุงทรัพย์สินส่วนกลาง
- มีบทลงโทษสำหรับเจ้าของร่วมที่ไม่ชำระ ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง.ในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค อาทิ ค่าบอกกล่าวทวงถาม / ค่าเบี้ยปรับชำระล่าช้า / หากค้างชำระติดต่อกัน 3 เดือน อาจถูกระงับการให้บริการสาธารณูปโภคต่าง ๆ จากนิติบุคคลฯ อาทิ ตัดน้ำ ตัดไฟ และถ้าหากค้างชำระติดต่อกัน 6 เดือน จะถูกนิติบุคคลฯ ฟ้องบังคับคดี อายัดทรัพย์สิน ขายทอดตลาดเพื่อน้ำเงิน จากการบังคับคดี มาชำระค่าใช้จ่ายที่ค้างจ่ายจนครบถ้วน เป็นต้น
- เจ้าของร่วมของนิติบุคคลอาคารชุดมีอำนาจแต่งตั้งคณะกรรมการนิติบุคคลฯ (ในที่ประชุมใหญ่)เพื่อทำหน้าที่บริหารกิจการของนิติบุคคลอาคารชุด และมีอำนาจถอดถอนคณะกรรมการนิติบุคคลฯ (ในที่ประชุมใหญ่) ได้เช่นกัน
- เจ้าของร่วมทุกรายในอาคารชุดมีส่วนร่วมในการบริหารงานนิติบุคคลอาคารชุด และมีอำนาจในการตรวจสอบกิจการงานของนิติบุคคลฯ อาทิ การออกเสียงเห็นชอบ หรือไม่เห็นชอบในที่ประชุมใหญ่ และมีอำนาจเปิดประชุมใหญ่วิสามัญตามกฎหมายและข้อบังคับฯ
- คณะกรรมการนิติบุคคลฯ มีอำนาจตามกฎหมายในการยื่นคำร้องทุกข์หรือเป็นโจทก์ยื่นฟ้องแทนเจ้าของร่วม เกี่ยวกับกรณีที่กระทบสิทธิหรือประโยชน์ของนิติบุคคลอาคารชุด
- สร้างความเป็นธรรมและมีความเสมอภาคอย่างเท่าเทียมให้กับเจ้าของร่วมทุกราย ภายใต้กฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด
- มีความโปร่งใสในการตรวจสอบงบการเงินของนิติบุคคลอาคารชุด เนื่องจากกฎหมายกำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุด ต้องสำแดงหรือชี้แจงงบดุลให้เจ้าของร่วมทุกท่านทราบ
- เพิ่มมูลค่าทรัพย์สินให้กับอาคารชุดของเจ้าของร่วมภายในอาคาร ภายหลังจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลอาคารชุดฯแล้ว
 ข้อเสียของการไม่จัดตั้งเป็นนิติบุคคลอาคารชุดฯ
- คณะกรรมการอาคารชุดฯ ไม่มีอำนาจตามกฎหมายในการเรียกเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลาง กับเจ้าของร่วม เนื่องจากไม่ได้จัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุด ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
- ไม่ได้รับความร่วมมือจากเจ้าของร่วม ในการชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ทำให้เกิดปัญหาขาดแคลนงบประมาณในการบริหารงานของอาคารชุด
- คณะกรรมการอาคารชุด ไม่มีอำนาจตามกฎหมาย ในการยื่นคำร้องทุกข์ หรือเป็นโจทก์ยื่นฟ้องแทนเจ้าของร่วม ในกรณีที่มีผลกระทบสิทธิหรือประโยชน์ของนิติบุคคล
- มูลค่าทรัพย์สินภายในอาคารจะลดลง จากที่เคยซื้อมาราคาแพง เวลาขายจะไม่ค่อยได้ราคา เนื่องสภาพแวดล้อมภายในอาคารชุดไม่ได้รับการดูแลรักษา
- ไม่มีบทลงโทษตามกฎหมาย สำหรับเจ้าของร่วมที่ไม่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ซึ่งเป็นปัญหาสำหรับอาคารขุดทั้งหมด คณะกรรมการอาคารชุดฯ ก็ไม่มีอำนาจตามกฎหมายในการฟ้องร้องบังคับให้เจ้าของร่วมชำระหนี้ได้ เนื่องจากไม่ใช่หนี้ตามกฎหมาย
- ระเบียบปฏิบัติ หรือข้อบังคับของอาคารชุดฯ ไม่สามารถใช้บังคับกับเจ้าของร่วมที่ไม่ปฏิบัติตามได้ เนื่องจากไม่มีกฎหมายใด ๆ รองรับ ทำให้เกิดความไม่เสมอภาคเท่าเทียมกันสำหรับเจ้าของร่วมภายในอาคารชุดฯ
- ขาดความโปร่งใสในการตรวจสอบงบการเงินของอาคารชุด เนื่องจากไม่มีกฎหมายใด ๆ บังคับให้ ต้องสำแดงหรือชี้แจงงบดุล ของอาคาร
- ปัญหาความเดือนร้อนของท่านเจ้าของร่วม ไม่ได้รับการแก้ไข เนื่องจากคณะกรรมการอาคารชุดฯ ไม่มีอำนาจหน้าที่ตามกฎหมาย ทำให้ไม่สามารถแก้ไขปัญหาความเดือนร้อนของท่านเจ้าของร่วมได้
- เกิดปัญหาการบุกรุกพื้นที่ส่วนกลางมาเป็นพื้นที่ส่วนตัว / หาบเร่แผงลอยวางของระเกะระกะไม่เป็นระเบียบเรียบร้อย / ปัญหาสัตว์เลี้ยงภายในอาคาร อาทิ สุนัขภายในอาคารถ่ายมูลเลอะเทอะ เป็นต้น ซึ่งปัญหาเหล่านี้ทั้งหมด หลาย ๆ อาคารชุดฯ ไม่สามารถแก้ไขปัญหาได้เนื่องจากไม่มีระเบียบควบคุมไว้อย่างชัดเจน
|
